Um guia para dois perfis que costumam se confundir: quem aluga o próprio imóvel e quem administra imóveis de terceiros. Enquadramento, CNAEs, regimes, obrigações municipais e rotina de operação — com as fontes listadas no fim.
Os números que organizam a decisão
Conteúdo revisado em 6 de novembro de 2026. Regras municipais e federais em mudança: confirme o seu caso antes de decidir.
O que mudou desde a última revisão (06/11/2026)
A mesma reserva pode ser locação, intermediação ou administração. Quem assina o contrato define quem fatura, quem recolhe e quem responde pelo imóvel. Selecione o seu perfil para filtrar o restante do guia.
Muitas operações são as duas coisas ao mesmo tempo: a empresa administra imóveis de terceiros e também aluga um imóvel próprio. Nesse caso o enquadramento precisa ser separado por receita — é o ponto que mais gera erro na abertura.
Próximo passo
Em uma conversa de 30 minutos revisamos CNAE, regime e o que a sua operação precisa entregar — sem cobrança nesta etapa.
Quase toda dúvida sobre imposto, CNAE ou ISS começa aqui. A depender do que a operação efetivamente entrega, a mesma reserva pode ser tratada como contrato de locação, prestação de serviço de hospedagem ou serviço de administração de bem de terceiro.
Residência temporária para lazer, curso, tratamento de saúde ou obras, com contrato de prazo não superior a 90 dias — esteja o imóvel mobiliado ou não.
É contrato de locação, não prestação de serviço. A renda é aluguel, e a locação pura não é fato gerador de ISS.
Quando a operação entrega serviços típicos de hotelaria — recepção, limpeza durante a estadia, café da manhã, enxoval trocado com frequência.
A natureza muda: vira prestação de serviço, com ISS, exigências sanitárias e, em regra, inscrição no Cadastur como meio de hospedagem.
A empresa cuida do imóvel alheio: anúncio, reservas, limpeza, manutenção, recebimento e repasse ao proprietário.
A receita é a taxa de administração. O aluguel é do proprietário e não deve ser tratado como faturamento da gestora.
A empresa aproxima proprietário e hóspede e recebe comissão pela intermediação, sem assumir a operação do imóvel.
Atividade privativa de corretor de imóveis inscrito no CRECI. Exige nota de serviço sobre a comissão.
A empresa aluga o imóvel do proprietário e o oferece ao hóspede em nome próprio, como se fosse o locador.
Muda o risco e o faturamento: a receita passa a ser o aluguel inteiro, e não apenas a comissão. Exige previsão contratual expressa de autorização para sublocar.
O que define não é o nome no anúncio
É o conjunto de serviços, o prazo e quem assina. Um apartamento anunciado como “temporada” com café da manhã, limpeza diária e recepção está mais próximo de hospedagem do que de locação — e o tratamento tributário acompanha essa realidade, não o rótulo.
Não existe CNAE universal para temporada. A escolha depende de a empresa administrar imóvel alheio, intermediar a locação, alugar imóvel próprio ou oferecer hospedagem com serviços. A descrição oficial de cada subclasse está no CONCLA, e a nota explicativa costuma resolver a dúvida.
6822-6/00
É o CNAE central de quem administra imóveis de terceiros. No Simples, a atividade vai ao Anexo III ou ao Anexo V conforme o Fator R.
6821-8/02
Para a intermediação da locação, com comissão. No Simples, vai ao Anexo III sem Fator R. Exige corretor inscrito no CRECI.
6821-8/01
Só faz sentido se a operação também vende ou avalia imóveis. Não substitui o CNAE de administração.
6810-2/02
Para a empresa que aluga imóvel próprio. Atenção: a locação de imóveis próprios está vedada no Simples Nacional desde 1º/01/2025.
6810-2/01
Para quem compra, reforma e revende. Não cobre a locação por temporada do próprio imóvel.
55.90-6/99
Aparece quando a operação se aproxima de hospedagem com serviços. É a escolha que mais muda a tributação — decida com o contador.
9601-7/01
Só se a lavanderia for própria e prestar serviço a terceiros. Enxoval do imóvel não pede CNAE separado.
8219-9/99
Não cobre a administração imobiliária e não deve ser usada como alternativa para fugir de exigências do setor.
Como escolher na prática
Liste o que a operação faz hoje — anuncia, reserva, recebe, limpa, repassa, intermedeia — e leve essa lista para o contador. O CNAE principal deve descrever a atividade que gera mais receita, e os secundários cobrem o resto. Código genérico de “apoio administrativo” não substitui o CNAE imobiliário e costuma gerar problema no licenciamento municipal.
A comparação abaixo é ponto de partida, não recomendação. O regime certo depende da receita projetada, da folha, da margem e de a empresa ter ou não imóvel próprio alugado.
Para quem
Proprietário que aluga o próprio imóvel, com ou sem gestora.
Como funciona
A renda é aluguel. O imposto é recolhido mensalmente pelo carnê-leão, com DARF código 0190, até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento, na tabela progressiva que chega a 27,5%. Em 2026, a Lei 15.270/2025 zera o imposto para renda tributável total de até R$ 5.000 por mês, com redução gradual até R$ 7.350.
Atenção
IPTU, condomínio, taxa de administração e corretagem pagos pelo locador reduzem a base. Na reforma, a pessoa física só vira contribuinte de IBS e CBS se, no ano anterior, tiver receita de locação acima de R$ 240 mil (corrigidos pelo IPCA) e mais de três imóveis. Se a receita de locação exceder em 20% esse limite no próprio ano, o enquadramento é antecipado. A temporada entra na soma dos limites.
Para quem
Quem procura o caminho mais simples para começar.
Como funciona
O MEI só pode exercer ocupações do rol oficial. Administração de imóveis de terceiros e corretagem não estão entre elas.
Atenção
Antes de abrir como MEI, confirme a ocupação no Anexo XI da Resolução CGSN nº 140/2018. Abrir no código errado costuma custar mais caro do que migrar depois.
Para quem
Gestoras e imobiliárias de pequeno porte com receita dentro do limite do regime.
Como funciona
Corretagem de imóveis vai ao Anexo III, sem Fator R. Administração de imóveis de terceiros vai ao Anexo III quando a folha alcança 28% da receita e ao Anexo V quando fica abaixo disso.
Atenção
A locação de imóveis próprios está vedada no Simples desde 1º/01/2025. Uma empresa que mistura administração com aluguel de imóvel próprio precisa separar — ou rever — o enquadramento.
Para quem
Gestoras com margem alta, sócios que precisam de distribuição maior ou receita acima dos limites do Simples.
Como funciona
A base é presumida: em regra 32% da receita de serviços para IRPJ e CSLL, com IRPJ de 15% mais adicional de 10% acima de R$ 20 mil por mês e CSLL de 9%. PIS e Cofins no regime cumulativo de 3,65%, substituídos pela CBS a partir de 2027.
Atenção
O ISS municipal continua devido sobre a comissão. A presunção não considera o custo real da operação — vale simular com a folha e os custos da gestão.
Para quem
Operações com margem apertada, prejuízo acumulado ou receita que obriga o regime.
Como funciona
O imposto incide sobre o lucro efetivo, com escrituração completa. Permite apropriar custos de folha, manutenção, plataformas e depreciação.
Atenção
Exige contabilidade organizada e rotina de fechamento mensal. Para uma gestora em crescimento, é a transição natural quando o volume de repasses e custos aumenta.
2026 · fase de teste
CBS a 0,9% e IBS a 0,1%, compensáveis com PIS e Cofins. É o ano para ajustar sistema, contratos e precificação — não para esperar.
2027 · CBS cheia e IBS em teste
A CBS passa a ser cobrada e o IBS entra a 0,05% estadual e 0,05% municipal. PIS e Cofins saem de cena.
Locação de até 90 dias
A locação residencial por período não superior a 90 dias ininterruptos, por contribuinte do regime regular, segue as regras da hotelaria, com alíquotas reduzidas em 40%. Fica sem o redutor social e sem a redução de 70% da locação em geral.
Locação em geral
A locação, a cessão onerosa e o arrendamento, fora da temporada de até 90 dias, têm alíquotas reduzidas em 70%, com redutor social de R$ 600 por mês por imóvel residencial.
Pessoa física: quando vira contribuinte
Só se, no ano anterior, a receita de locação passou de R$ 240 mil (corrigidos pelo IPCA) e envolveu mais de três imóveis. A temporada entra na soma. A empresa do regime regular é contribuinte desde o primeiro imóvel.
2033 · fim do ISS
O ISS é reduzido gradualmente de 2029 a 2032 e extinto em 2033. No Rio, a NFS-e já é emitida no padrão nacional desde 01/01/2026; é preciso acompanhar a convivência entre ISS e IBS.
Próximo passo
Simulamos os cenários possíveis para a sua receita e a sua folha. Se você administra imóveis de terceiros, o modelo de contrato de administração ajuda a organizar a conversa.
Ter uma empresa para administrar imóveis de terceiros e ter uma empresa para alugar o seu próprio imóvel são decisões diferentes. Esta seção organiza o que muda — sem indicar caminho, porque a resposta depende dos números do seu caso.
A locação de imóveis próprios está vedada no Simples Nacional, e a atividade é classificada no CNAE 6810-2/02 (aluguel de imóveis próprios). Uma empresa que administra imóveis de terceiros e também aluga imóvel próprio precisa separar as receitas — ou rever o regime.
Não existe o piso de receita que vale para a pessoa física: a pessoa jurídica no regime regular é contribuinte de IBS e CBS pela locação desde o primeiro imóvel. Na locação em geral há redução de 70% das alíquotas e, no imóvel residencial, o redutor social de R$ 600 por mês.
A locação residencial por temporada, com prazo não superior a 90 dias, segue regra própria e não aproveita a redução de 70% nem o redutor social. É o ponto que mais muda a conta de quem estrutura a operação dentro de empresa.
A conta depende de três variáveis: quantos imóveis ficam dentro da empresa, qual é a receita de locação projetada e quanto se pretende retirar de lucros. Mudar qualquer uma delas muda o resultado. Antes de abrir ou reorganizar a estrutura, o caminho é simular os cenários com o contador — comparando a tributação da pessoa física, da empresa no regime regular e a segregação entre as atividades.
Próximo passo
Levamos os números da sua operação — imóveis, receita e retirada — para comparar pessoa física e empresa, com o efeito do IBS e da CBS na temporada.
A lista muda conforme o perfil selecionado. Os itens marcados como comuns valem para os dois lados da operação.
Carnê-leão sobre o aluguel
Recolhimento mensal do IR sobre a renda de aluguel recebida de pessoa física, com DARF 0190 até o último dia útil do mês seguinte. As deduções permitidas entram mês a mês, não só na declaração anual.
CNPJ, regime e obrigações acessórias
Definição do regime na abertura, DAS no Simples ou DCTFWeb e EFD-Reinf no Presumido e no Real, com escrituração fiscal digital desde a primeira nota.
Nota fiscal de serviço
Toda comissão de administração ou intermediação precisa de nota. No Rio, desde 01/01/2026 a NFS-e é emitida no Emissor Nacional (Decreto Rio nº 56.921/2025); a Nota Carioca segue apenas para a Declaração Mensal de Serviços Prestados e documentos antigos.
Folha, eSocial e prestadores
Camareiras, auxiliares de manutenção e equipe de atendimento exigem registro e eSocial. Diaristas recorrentes com subordinação costumam ser reconhecidas como vínculo.
IBS e CBS como contribuinte
A partir de 2026 a operação convive com os dois novos tributos, em fase de teste. A pessoa física locadora entra como contribuinte apenas quando supera, cumulativamente, R$ 240 mil de receita de locação (corrigidos pelo IPCA) e três imóveis; a empresa do regime regular é contribuinte desde o primeiro imóvel.
ISS sobre a comissão
O Código Tributário do Município do Rio de Janeiro prevê 5% na intermediação de bens imóveis. O item e a alíquota do serviço de administração precisam ser confirmados no enquadramento, porque a descrição do serviço muda o resultado.
Licença de funcionamento
Abertura municipal pelo portal Carioca Digital, com licenciamento conforme o grau de risco da atividade e o endereço de operação. Endereço residencial nem sempre é compatível.
IPTU, taxas e certidões do imóvel
O IPTU permanece do proprietário, assim como as taxas do imóvel. Certidão negativa municipal entra na documentação pedida por plataformas e por hóspedes corporativos.
ISS sobre a locação pura
A locação pura de imóvel não consta da lista de serviços da LC 116/2003 e, por isso, não é tributada pelo ISS. Municípios têm tentado cobrar sobre temporada tratando-a como hospedagem; no Rio não localizamos lei municipal em vigor que faça essa equiparação — há projeto em tramitação.
Regra municipal em movimento
O Projeto de Lei nº 372/2025 (antes numerado 107/2025), da Câmara Municipal do Rio, trata da locação de curta temporada por plataformas. O relatório final da comissão especial, aprovado em dezembro de 2025, prevê cadastro de imóveis e anfitriões, Cadastur, autorização expressa do condomínio e deveres de informação ao município. Não confirmamos aprovação em plenário; verifique o andamento no site da Câmara.
CRECI
A intermediação na locação é atividade privativa de corretor inscrito, com empresa registrada no CRECI-RJ. Confirmar com o conselho se a administração sem intermediação também exige registro.
Cadastur
O cadastro do Ministério do Turismo é obrigatório para meios de hospedagem. A locação por temporada pura, em regra, não se confunde com hotelaria — mas a fronteira depende dos serviços efetivamente oferecidos.
Convenção do condomínio
No REsp 1.819.075 o STJ admitiu que condomínio com destinação residencial na convenção impeça a exploração por plataformas. Ler a convenção e conversar com o síndico é etapa anterior ao anúncio.
LGPD e dados de hóspedes
Documento, telefone e e-mail de hóspede são dados pessoais. Defina base legal, prazo de guarda e quem acessa — inclusive quando o condomínio pede a lista.
Seguro e responsabilidade
Apólice residencial comum costuma excluir uso comercial e recebimento de hóspedes. Confirme a cobertura antes da primeira reserva.
Alíquotas, itens da lista de serviços e exigências de licenciamento mudam por lei municipal e por interpretação. O Código Tributário do Rio e o portal da prefeitura são a referência de conferência — este guia não substitui a análise do seu caso.
Próximo passo
Mapeamos o que está pendente, o custo de cada regularização e a ordem de entrega — antes de qualquer contratação.
Seis frentes que decidem se a operação é sustentável: contrato, condomínio, caixa, plataformas, preço e histórico contábil.
Uma estimativa do carnê-leão com a tabela mensal de 2026 e o redutor da Lei 15.270/2025. O cálculo roda só no seu navegador — nada é enviado ou salvo.
Valor bruto das diárias e aluguéis do mês.
Parcela do IPTU paga pelo proprietário.
Quando o proprietário assume a despesa.
Percentual pago à gestora ou ao corretor.
Salário, autônomo, aluguéis de outros imóveis.
Imposto estimado
R$ 0,00
Alíquota efetiva de 0,00% sobre o rendimento bruto do mês.
Informe os valores do mês para ver o cálculo.
É uma estimativa. O valor oficial é o apurado no Carnê-Leão Web da Receita Federal, que considera todas as fontes do mês, o histórico do ano e as regras próprias de cada rendimento. O recolhimento do carnê-leão é feito por DARF 0190, até o último dia útil do mês seguinte. Nenhum dado digitado aqui é enviado ou armazenado.
O checklist abaixo pode ser marcado na tela e impresso. Os outros blocos servem como pauta: documentos para separar, perguntas para fazer e o calendário para colar na parede.
0 de 27 itens conferidos
Antes de abrir
Contratos e risco
Rotina mensal
Troca de contador
Este guia se baseia nas fontes abaixo, com revisão em 6 de novembro de 2026. Leis municipais e a regulamentação da Reforma Tributária mudam com frequência: use os links como ponto de verificação antes de decidir.
Lei nº 8.245/1991 — locação por temporada
Art. 48 define a locação para temporada e o prazo de até 90 dias.
Planalto
Lei nº 6.530/1978 — profissão de corretor de imóveis
Competência do corretor para intermediar compra, venda e locação.
Planalto
Lei Complementar nº 123/2006 — Simples Nacional
Anexos, Fator R e vedações, incluindo a locação de imóveis próprios.
Planalto
Portal do Simples Nacional
Resoluções do CGSN (incluindo a Res. 183/2025), cálculo do DAS e consulta de enquadramento.
Receita Federal
Lei Complementar nº 116/2003 — ISS
Lista de serviços e regra geral de incidência do ISS; a locação de imóveis não consta como item.
Planalto
Código Tributário do Município do Rio de Janeiro
Lei nº 691/1984: itens de serviço, alíquotas e obrigações municipais.
Câmara Municipal do Rio
Lei nº 15.270/2025 — Imposto de Renda da pessoa física
Isenção efetiva de até R$ 5.000 mensais a partir de 2026, com redução gradual até R$ 7.350.
Planalto
REsp 1.819.075 — locação por plataformas em condomínio
Convenção com destinação residencial pode impedir a exploração por plataformas.
STJ
Lei nº 11.771/2008 — Política Nacional de Turismo
Base do Cadastur e das obrigações dos prestadores de serviços turísticos.
Planalto
Cadastur
Cadastro obrigatório para meios de hospedagem e outros prestadores.
Ministério do Turismo
Carnê-leão
Apuração e emissão do DARF mensal sobre rendimentos de pessoa física.
Receita Federal
Lei Complementar nº 214/2025 — IBS e CBS
Regime dos bens imóveis, incluindo a locação de até 90 dias.
Planalto
Lei Complementar nº 227/2026
Ajustes no regime imobiliário, no redutor social e na locação por temporada.
Planalto
Classificação Nacional de Atividades Econômicas
Notas explicativas e descritores de cada subclasse de CNAE.
IBGE / CONCLA
Previdência e obrigações trabalhistas do setor
Eventos, prazos e regras de folha para a equipe da operação.
eSocial
Lei nº 13.709/2018 — LGPD
Base legal, guarda e tratamento de dados de hóspedes.
Planalto
Escopo e limites deste conteúdo
Este é um material educativo. Ele não constitui consultoria jurídica ou tributária individual, não antecipa entendimento de fiscalização e não substitui a análise de contrato, convenção de condomínio e documentos da operação. Onde a regra depende de interpretação — como a fronteira entre locação e hospedagem — o texto indica o ponto de decisão em vez de fixar uma resposta.
Respostas curtas, com o cuidado de não transformar exceção em regra.
Próximo passo
A ideia deste guia é você chegar na conversa com as perguntas certas. Se quiser revisar enquadramento, CNAE, regime ou a troca de contador da sua operação, fale com a FY Brasil.
Sem cobrança e sem apresentação de proposta nesta etapa. A conversa é uma avaliação preliminar.
Conteúdo educativo, revisado em 6 de novembro de 2026. Não substitui análise contábil, jurídica ou tributária do seu caso.